朝阳大悦城租金大降30% 大悦城地产三季度销售环比下滑达63%

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，朝阳城租地产有限公司（以下简称“大悦城地产”）公布了今年前9个月的大悦地产达营运数据。由于港交所并不强制要求公布三季报，金大降大季度定期的悦城运营数据成为了投资人关注部分企业近况的主要抓手。

公告显示，销售下滑大悦城今年前三季度在自持物业经营方面出现了较大的环比下滑。在酒店方面整体出租率较低，朝阳城租大悦城商城方面，大悦地产达尽管出租率维持在相对较高的金大降大季度水平，但整体的租金单价同比出现明显下滑。而地产开发业务在三季度也呈现出边际恶化的迹象。

三季度边际下滑加大

尽管中粮地产与大悦城地产实现合并成立了大悦城控股公司，大悦城地产目前仍是以独立的子公司的身份在运营，并仍在港交所挂牌交易。

大悦城控股三季报显示，其三季度实现营收248.6 亿，同比增长12.3%，但归母净利仅有9065万元，同比下滑91.9%，而扣非后归母净利更是只有4233万元，同比下滑达96.2%。可以说大悦城控股目前的情况基本徘徊在盈亏边缘。

实际上，若无港股大悦城地产的盈利并表支持，大悦城控股就已经录得亏损了。相较于大悦城控股的低迷（实质是中粮地产的低迷），大悦城地产的业绩韧性显得有些意外。

近日大悦城地产公布的前9月经营数据显示，公司全口径销售额为197.36亿元，相较于上年同期的205.57亿元，仅下滑4%。此前半年报显示，公司上半年实现营收同比增长96.45%、净利润同比增长41.17%，销售额162.97亿元同比增长33.4%。

大悦城地产上半年颇有些逆势突破的实力，不仅销售实现较大幅度增长，业务明显资产减值，甚至交付结转同比大增。

但从公司半年报业绩和三季度数据，我们能看出房企业绩相当程度受到项目推盘和竣工节奏的影响，而在3季度，大悦城地产也不可避免地受到了目前行业大环境的影响。

三季度，大悦城地产仅实现销售额34.39亿元，同比下滑超50%，环比二季度也下滑了63%。相较于大多数房企今年先抑后扬的趋势，大悦城地产完全走出了相反的节奏。如果表现相对较好的大悦城地产也增长乏力，这对于整个大悦城控股来说，并不是好消息。

自持物业投资回报率再度下滑

相较于开发业务的起伏不定，大悦城地产的自持物业经营则持续面临较大压力。

公告显示1-9月，目前公司旗下以西单大悦城、朝阳大悦城为代表的投资物业共计15项，整体出租率在90%左右，相较于今年初的出租率略有下滑。不过，在维持相对较高的出租率的背后，是平均租金单价的下滑。

如西单大悦城平均租金单价同比下降10%、朝阳大悦城下降30%、沈阳大悦城下降49%、

上海静安大悦城下降40%、烟台大悦城下降52%、杭州大悦城下降33%．．．．．．

此外，大悦城地产旗下酒店的经营更是遇到了较大困难。公告显示，前三季度除了北京大悦酒店的平均出租率为81%外，其余如三亚美高梅度假酒店平均出租率仅59%、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店36%、北京华尔道夫酒店32%、三亚凯莱仙人掌度假酒店38%．．．．．酒店的客房单价也较年初大幅下滑，如三亚美高梅度假酒店平均可出租客房收入从1271元下滑至803元；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店从1622元下滑至856元。

需求端不景气，导致大悦城地产在商业和酒店的收入明显疲软。中报显示，相较于物业开发结转70.78亿元营收，公司在投资物业租金及相关的收入仅有16.36亿元，同比下滑18.2%。

实际上，随着大悦城地产对于自持物业的持续投入，账面资产额从2017年的542亿元增长至2022H1的628亿元。形成鲜明对比的是，公司在自持资产处创收多年来一直徘徊在35亿元左右，整体资产回报率是下滑的。

今年上半年的自持物业收入仅有16.26亿元，预计全年收入或在30亿元，资产回报率大概率创近年来新低。2022半年投资物业和酒店经营合计实现业绩约8亿元，粗略估计全年投资物业的回报率2.5%。

这或也是大悦城地产多年来净资产收益率不高的原因，2021年的ROA仅有0.46%，ROE仅有2%。对于股东来说，糟糕的回报自然会引发股价的低迷，大悦城地产的股价从2012年的高点5.14港元跌至如今0.209港元，今年来跌幅也高达47%。

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