二季度上海中央商务区办公楼租金平稳，大宗市场仍领跑全国

澎湃新闻记者 唐莹莹

近日，季度多家商业地产机构发布上海物业市场2022年第二季度及上半年报告，上海商务市场报告显示，中央租金受疫情影响，区办包括上海在内的公楼国市场活跃度有所降低。高力国际的平稳跑全报告预计，被压抑的大宗市场需求有望在下半年得到释放。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“疫情对整体市场影响明显，仍领但上海经济基本面仍显韧性，季度我们预计2022年下半年大部分物业市场将迎来复苏。上海商务市场”

在办公楼市场，中央租金多个商业地产机构报告显示，区办二季度新竣工项目以及租赁活动的公楼国受阻推升市场整体空置率小幅上升。高力国际指出，平稳跑全上海在2022年已经进入供应期，大宗供给侧的压力或使得市场空置率和租金承压。

CBRE世邦魏理仕的报告显示，今年上半年写字楼市场共计14.5万平方米新增供应量，同比减少65.6%，其中第二季度录得位于火车站子市场的融悦中心A栋入市，体量为7.5万平方米，大部分新项目将推迟于下半年正式交付。上半年净吸纳量录有319885平方米，较去年同期下调45.6%，特别是第二季度经历两个月的疫情封控，租赁活动开展明显受阻，净吸纳量环比骤降83%至两年以来新低46651平方米，大部分来自于上季度锁定及6月复工后重启需求回暖所带动。

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决策，导致净吸纳量出现下降。六月复工以来，搁置的租赁活动重启，各项目问询量及带看量均显著增长。”

空置率方面，高力国际的数据显示，上海上半年空置率整体为16.3%，较2021年下半年下降1个百分点。分区域来看，仲量联行的数据显示，2022年第二季度，除浦东中央商务区空置率环比无变化外，浦西中央商务区、非中央商务区及浦东非中央商务区空置率均小幅上升。其中浦西中央商务区空置率录得6%，环比上升0.2个百分点；浦西非中央商务区空置率录得27%，环比上升1.4个百分点；浦东非中央商务区空置率录得18.8%，环比上升0.1个百分点。

租金方面，得益于多元的需求及较高的入驻率，中央商务区的租金保持相对平稳，对于部分空置率较高的楼宇，业主通过调整租金预期以应对疫情环境，使中央商务区租金环比小幅下降0.6%。在非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临较多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。

具体来看，仲量联行的数据显示，2022年第二季度浦西中央商务区租金环比下降0.6%，非中央商务区租金环比下降1.8%；浦东中央商务区租金环比下降0.7%，非中央商务区租金环比下降0.9%。

从租赁需求行业来看，高力国际的报告显示，金融和互联网科技企业依旧是市场主要需求，2022年上半年上海租赁需求行业前三分别为互联网科技、金融以及专业服务。

投资市场方面，世邦魏理仕的报告显示，2022年上半年，上海物业投资市场录得23笔大宗交易，交易金额达427.89亿元，较上年同期水平微降8.9%。仅从二季度来看，仲量联行的报告显示，上海大宗交易总额为110亿元，办公楼成交金额约占82%，这主要得益于自用型买家相对活跃，尤其是以能源、科技行业为代表的龙头企业，成为优质办公资产的购买主力。此外，得益于疫情后租赁人群对居住品质的升级需求，长租公寓市场整体显韧性，二季度长租公寓项目成交金额约占市场总交易金额的15%。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“本土短期疫情扰动并未改变上海大宗交易市场的长期前景，上海的交易金额依旧领跑全国。从上半年交易来看，生命科学园及长租公寓等物业类型的投资吸引力持续攀升，一方面得益于其刚需属性突出，租赁需求受疫情影响相对有限，另一方面，受惠于公募RETIs的广泛扩容，后期此类资产的退出方式也将更加高效灵活。展望下半年，疫情的有效控制以及全面复工复产将带动上海经济稳定发展，并向大宗交易市场持续释放积极信号，国内各行业头部企业通过购置自用办公楼宇向本地聚集的趋势或将延续。与此同时，市场依旧不乏源于开发商因流动性紧张而急售优质商办物业的情况，交易的谈判空间或将出现短期松动，大宗交易市场将迎来更多投资机会。”

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