明年底前居民换购住房可享个税退税优惠，能省多少税？

9月30日，明年财政部网站显示，底前多少财政部、居民税务总局发布《关于支持居民换购住房有关政策的换购公告》（简称《公告》）。

《公告》显示，住房自2022年10月1日至2023年12月31日，可享对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的个税纳税人，对其出售现住房已缴纳的退税个人所得税予以退税优惠。其中，优惠新购住房金额大于或等于现住房转让金额的明年，全部退还已缴纳的底前多少个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的居民比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

按照要求，换购纳税人出售和重新购买的住房住房应在同一城市范围内。同一城市范围是可享指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。另外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

能省多少税？

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，该政策利好改善性住房需求释放，鼓励居民改善当前住房条件，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房的需求。

上述提到的个人所得税，通常是房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税，一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋交易差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

王小嫱指出，按照以往卖房需要缴纳的个人所得税额度等于网签值与原值差额的20%，如果网签值200万元，原值100万元，需要缴纳的个人所得税为20万元。按照新政策，如果卖方在卖房后一年购买新住房，且新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

住房总价较高城市受益大

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也提到，一二线城市住房总价较高，本次政策受益或相对较大。对于一二线来说，由于房屋总价较高，个人所得税缴纳额度较高，本次政策实施后，或将为一二线城市二手房交易带来较大的带动。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，此举有望从供给端和需求端进行双向刺激，既鼓励房东挂牌，也激发改善需求的积极入市（必须卖一买一）。这也是首次针对改善需求推出利好政策，以往更多的是针对刚需人群。目前市场上改善需求量较大，但仍有部分购房者存在观望情绪，该政策的出台有望助推购房者更快做出决策（政策有一年的时效性），提升市场的流动性，激发市场的潜能。

不过，也有中介人士表示，“新政有一定效果，但不是根本性的刺激，热度有限，该置换的还是要置换，不想置换的不会因为省个税就变成置换。”

盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，新政可能会引发一批解约潮，因为前面签署的合同不享受政策，尚未交易完的买卖双方可能要解约后重新网签，才能符合退还所得税政策，但一旦解约再签署，因为有了一笔可预期收益，该笔款项归谁所有，可能引发争议。

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