减少对母公司依赖，雅生活将第三方业务占比提至8成

在地产行业面临严峻挑战的减少背景下，“去地产化”已然成为物管公司最受投资者关注的对母第方问题之一。外界对此主要聚焦两个方面：一方面是公司物管公司对地产母公司的依赖程度，另一方面是依赖雅生业务物管公司是否存在“输血”母公司的嫌疑。

8月18日，占比雅生活2021年中期业绩投资者交流会上，提至雅生活执行董事、减少总裁李大龙表示，对母第方从上市之初开始，公司雅生活就坚定的依赖雅生业务进行市场化，目前业务有接近80%来自第三方，占比股东雅居乐和绿地所给付的提至项目占比很小。

财报数据显示，减少截至2022年6月30日，对母第方雅生活在管面积达5.29亿平方米，公司较2021年12月31日增长3968万平方米，依然维持在行业前列；合约面积达7.06亿平方米，较2021年12月31日增长4341万平方米。

雅居乐第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式扩张，今年上半年新增合约面积超过4320万平方米，截至上半年底合约面积（含控股成员企业）约达5.6亿平方米，占总合约面积达79.1%。

“我们业务的来源，未来一定是来自于市场。今年上半年受地产行业影响比较大，雅居乐和绿地双股东给出的项目相对比较少，但是我们上半年还是保持了稳健的增长。”李大龙表示，雅生活的市场竞争力已足够让其在目前的环境下保持比较健康和有质量的增长。

据财报，雅居乐第三方市场外拓的合约面积达到3560万平方米，占总新增合约面积比例为82%，对应新增年化合同金额超12亿元。

雅生活董事长黄奉潮指出，在当前地产行业还处于低迷的一个背景下，雅生活选择低成本发展，即通过第三方市场外拓来发展规模，不用有重投资。

“今年下半年，雅生活继续通过低成本的方式发展，减少重投资。”黄奉潮表示，整个行业还没有走入底部，今年年底和明年还有更多机会给我们去收并购，所以大家还是得守得住，不能随意把宝贵的资金投出去。

当然，在激烈的市场化竞争中，雅生活也牺牲了一些利润。

财报数据显示，雅生活营业收入为76.2亿元，同比增长22%；毛利为20.5亿元，同比增长9.5%；毛利率为26.9%，同比减少3.1个百分点；股东应占净利润约为10.6亿元，同比下降7.4%。

今年上半年，雅生活物业管理服务的净利润率为11.2%，而去年同期为13.2%。雅生活指出，主要是由于利润水平为市场化的第三方拓展项目占比提升。

除了物业管理服务外，雅生活另外两大业务板块，业主增值服务和城市服务的净利润率都有所下滑，分别从35.6%降至29.3%、6.6%降至13.4%。

雅生活给出的理由是，业主增值服务仍属于处于成长期的创新业务，投入成本相对较高；城市服务则是由于上半年新拓项目较多，前期运营成本较为集中，导致利润率暂时性下滑。

利润率下滑的同时，受项目回款放缓等影响，雅生活上半年的金融资产减值损失净额也大幅增长。

财报显示，雅生活上半年金融资产减值损失净额约为2.75亿元，同比增加579.5%，主要由于若干客户信贷风险增加，及收购按金及向第三方贷款增加，导致贸易及其他应收款项减值拨备的增长。

截至上半年底，雅生活向第三方提供短期贷款达7.2亿元，按年利率4%至8%计息。

对于第三方贷款的增加，有了恒大物业的前科在，机构投资者无疑都保持有高度警惕，并将疑问抛向了雅生活管理层，要求详细介绍贷款情况。

李大龙指出，7亿多的贷款有一些是业务合作方短期的资金拆解，还包括给一些遇到经营困难的上下游合作企业做出短期的资金支持，借款时间都不一样，下半年会根据他们业务经营的情况来及时进行回收。

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