从远郊到热门板块 昔日“房价四小龙”南京楼市政策踏节奏调整

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

近日，从远南京房地产业协会发文称，热门为积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件，板块生育二个孩子及以上南京市户籍居民家庭，昔日小龙可新增购买一套商品住房。南京

据了解，楼市近两个月来，政策奏调整南京市多个远城区及部分板块已相继调整优化楼市调控政策，踏节主要针对放松限购、从远限贷和限售三大方面。热门在市场最为关注的板块限购“松绑”方面，南京市从溧水和六合区等远城区起步，昔日小龙逐步放宽至浦口、南京雨花台、楼市江宁和栖霞等近郊区域的政策奏调整偏远板块，最终逐步推进至江北核心区热门板块。

（近一年来，南京市主城区新房供应、成交和均价走势情况。数据来源：克而瑞）

5月16日，南京市住房保障和房产局相关人士告诉《中国经营报》记者，目前，南京市限购区域主要包括建邺区、鼓楼区和秦淮区等中心城区，但雨花台区、江宁区和栖霞区辖区内的一些热门板块也并未放开。

“本次（南京）限购限贷放宽，只是楼市托底动作的第一步，限购区域的持续放松，也是结合不同板块市场现状做出的积极调整。”克而瑞研报分析称，南京市楼市在政策调控面仍有较大空间，后期还可在首付比例、公积金额度、房贷利率等方面做出调整。同时，针对首轮集中土拍的市场反馈，预计第二轮集中土拍的规则还有望持续调整，以增强房企对于城市的投资信心，提升城市投资吸引力。

二孩及以上家庭可增购住房

南京市此轮楼市政策优化调整始于远郊地区的溧水和六合两区。

4月9日，南京市溧水区宣布非本地户籍可凭身份证直接开具首套房购房证明，无须社保或证明。仅仅两天后，南京市六合区也调整优化了外地户籍限购政策。

此后的4月23日，南京市主城区部分非热点板块限购政策也得到进一步放松。其中包括南京市浦口区非江北直管区所有板块、雨花台区板桥，江宁区的淳化、横溪、湖熟板块以及栖霞区龙潭等相对偏远板块。

在业内人士看来，随着南京市江北核心区调整优化楼市政策，南京市此轮楼市政策“松绑”正式进入高潮。5月6日，有消息称，南京市本地户籍在该区域购房不受限制，外地户口只需缴满6个月社保便可开具购房证明。

对此，上述南京市住房保障和房产局相关人士表示，目前南京市仅部分区域政策有优化调整，雨花台区、江宁区和栖霞区辖区内的一些热门板块并未放开。

戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光表示，南京市江北核心区楼市过去虽然很火热，但从土地出让和在建楼盘等方面来看，该板块供应量较大，如果不放开限购会面临着较大的去化压力。同时，江北新区也是南京市新的重点发展区域，放松限购政策可以吸引更多人买房置业，也有助于区域人口导入，对于城市在扩张过程中的人口均匀分布也会起到一定的引导作用。

“短期内，南京市主城区核心板块放开限购的可能性不是很大。”在汤耀光看来，现在南京市已经有多个板块放松限购政策，刚需群体可以有比较多的选择。此外，南京市主城区本身供应量不多，相对而言去化压力也不大。

值得注意的是，此前种种限购放松，官方并未出具正式文件。而在5月13日，南京房地产业协会发文称，为积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

上述文件指出，2022年2月出台的《江苏省关于优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》明确提出“加强住房支持政策”，要求“各地可研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策”。

此外，在限售方面，5月10日，南京市放松“二手房满3年方可上市交易”的限售政策，限售的时间点也从此前的“取得《不动产权证》之日”调整为“合同备案之日”。

“放松限售政策主要是给市场传递一个信号，就是加大流动性，让房地产市场更为灵活。而对于购房者而言，房产投资本身有流动慢的弊端，会给购房者带来一定的投资成本，缩短限售时间有助于减少这方面的成本。”汤耀光说。

上述南京市住房保障和房产局相关人士直言：“近两个月的种种楼市调控，上级部门并没有明确指示，也没有发布官方文件。最近很多购房者致电咨询，我们只能建议个人根据自身情况直接去开具购房证明，最终看系统是否批复。”

有望短期内促进楼市回暖

南京网上房地产数据显示，今年一季度，南京市新房认购5731套、成交21129套，同比2020年一季度认购量下滑43.2%、成交量下滑30%。

进入今年4月份，南京市迎来一拨新房集中供应，但多个项目去化情况并不理想。记者在采访中了解到，在当月首开的15个纯新盘中，仅江宁区上坊玖峰兰庭和城南大校场金地大成汇文府两个项目首开去化超八成，多数项目首开去化效果不佳，整体去化率不足三成。

克而瑞统计数据显示，今年4月份，南京市全市供应129.29万平方米，环比上升362.25%，同比下降15.67%；成交58.33万平方米，环比下降13.65%，同比下降63.20%，供销差达70.96万平方米。

其中，南京市主城8区（不含高淳、溧水、六合）合计供应面积107.47万平方米，环比上升328.37%，同比下降16.75%；合计成交48.14万平方米，环比下降12.62%，同比下降 64.62%，供销差为59.33万平方米。

而在楼市库存方面，截至4月底，南京全市库存面积增至855.41万平方米，去化周期拉长至10.35个月。南京市主城8区库存面积为584.42万平方米，去化周期也达到8.40个月。

南京市网上房地产最新数据显示，截至5月16日中午，南京市全市住宅楼累计未售套数为76403套，而累计成交套数为28596套，成交面积约为365.27万平方米。

（数据来源：南京网上房地产官网）

“房地产行业的产业链很长，对经济的影响面非常广。在楼市低迷期，政策端不断释放利好消息无疑能够刺激房地产市场成交。”汤耀光表示，南京市调整优化楼市政策，可以让此前没有“房票”的客户有了购房机会，短期内有望刺激成交量，促进楼市回暖。“但这部分新增的购买需求可能两三个月就被消化掉了。”

克而瑞研报也认为，对于今年5~6月份及三季度的市场来说，房地产市场自身恢复仍面临着诸多困难，市场对于未来的政策利好仍有较多期盼，金融利好预计将是市场的一针“强心剂”。经过5月份的调整期，预计6月份将是一个转折点。同时，第二轮集中土拍规则预计将会持续调整，再加上房企逐步消化土地储备，预计市场将有潜在的升温机会。

“随着新冠肺炎疫情管控经验的不断积累，加上在金融端降准降息等宏观利好政策的刺激下，宏观经济预计将逐步走稳，这有助于房地产市场整体信心的恢复。”克尔瑞表示，同时，南京市预计也将在“因城施策”方针指引下，针对当地楼市发展现状打出更多“组合拳”，来维护楼市稳定及城市吸引力。

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