5月居民中长贷同比少增3000亿，哪些因素掣肘买房人？

5月，月居亿因居民中长期贷款同比少增3379亿元，民中当月30个大中城市商品房成交面积同比腰斩，长贷房地产市场回暖态势似乎仍不明显。同比

从中央和地方政策来看，少增素掣近来无论是肘买房贷利率还是首付比例、公积金支持，房人以及限购、月居亿因限售等措施的民中松绑都在加快。不过，长贷根据记者从不同城市居民和房产中介了解，同比随着疫情缓解，少增素掣各地尤其一二线城市的肘买看房热度与成交量都有明显升温，但分化较为明显，房人而且还有部分掣肘因素，月居亿因比如疫情反复、房价看跌，三四线城市改善型需求和观望情绪浓厚等。

一般来说，房贷数据相对地产销售有一定滞后性，综合机构的分析，目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段，销售回暖既是行业信心恢复的结果，也是前提条件。多位中介人士对记者表示，目前新房市场新开盘数量下降，热门楼盘“人挤人”，但也有期房因为被担心“烂尾”而持续冷场。对于二手房，因为个别热门城市此前限购、限售等政策的影响，加上多数业主不愿低位出售，市场活跃度明显下降。

有分析师预测，考虑到信贷需求修复较慢，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）仍有下调可能，预计空间15BP。叠加疫情缓解、因城施策效果进一步传导，6月信贷增量有希望进一步改善。但商品房销售额和居民信贷正式回暖，可能还要再等两个月。

购房者“蠢蠢欲动”

“现在房贷利率很便宜了，首套房最低能到4.25%，而且房价也下来了，肯定心动啊。”来自某三线城市的张强（化名）想换房很久了，最近房贷利率一路下调让他心动不已。此前，他所在的城市放松了限售、限购政策，他只要卖掉现在两室一厅的房子，再次购买即可享受首套房的贷款政策。

从5月成交来看，根据克而瑞数据，30个监测城市预计成交面积为1318万平方米，环比上升4%，但同比仍下降59%。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比下滑59.4%。虽然环比已有回暖趋势，同比降幅也没有明显扩大，但压力依然不小。

在此背景下，支持刚需的同时，不少地方二季度以来“双管齐下”，重点通过因城施策吸引张强这样的改善型住房需求。中原地产研究院数据显示，今年以来已有超过150个城市发布了房地产调控政策，创下历史纪录，其中仅5月就有超过100个城市发布110多条稳楼市新政。

张强所在城市的一位房产中介人士对记者表示，随着各类政策的落地，他手中的成交量已经明显增加。但因为不断有开发商资金紧张的消息传出，很多购房者开始担心期房烂尾、建筑质量不佳，转而购买二手房。“像我们这种小地方肯定还是新房为主，一个是大家都有住新房的观念，另一个是二手房还有过户费什么的比较麻烦，”张强对记者表示，考虑到期房交房的不确定性、开发商暴雷对房屋质量的影响，他也开始考虑二手房，“只要物业和周围环境设施还可以，也可以考虑（二手）。”

不过一个明显的变化是，在三四线城市经历了一轮大范围放松之后，热门二线城市近期逐渐成为调控主力。但相比三四线城市主要矛盾在于新建住房的去库存压力，热门二线城市更倾向于活跃二手房市场，一方面将多孩家庭等作为定向放松的主要对象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，开辟远城区购房需求，佛山、青岛以及成都等外围区域去化率较低的城市都出台了新政。

尽管一线城市给楼市松绑的动作很少，但远郊甚至周围城市也是不错的选择。比如“北漂”多年的李卫，最近了解到环京楼市政策松绑之后，考虑入手一套河北燕郊的房子。

作为不少北京外地通勤人的选择，燕郊楼市2017年之后因为限购等政策不断降温，目前不少热门小区房价已经较高点腰斩，比如李卫看上的首尔甜城均价已经从当年接近4万元/平方米降到1.5万~1.8万元/平方米左右。

此前记者曾从当地银行和中介人士处了解到，目前燕郊已经放开对外地人的限购政策，而且可以享受首套房4.25%利率、20%首付的最新政策，成交量和看房客户明显增多，某个高性价比的小区3天就成交了十几套，超过上个月整月的成交量。

信贷乏力背后还有担忧

但这些需求很大一部分还没有落地。央行公布的5月信贷数据显示，反映居民购房需求的中长期贷款增加1047亿元，虽然较4月份有所好转，但仍同比少增3379亿元。这也意味着，今年以来居民中长期贷款单月新增额同比继续下滑，其中2月和4月甚至出现了罕见的负增长。

这其实与5月的住房成交量较为一致。有券商分析，房贷数据一般相对地产销售有一定滞后性，目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段。

销售回暖既是行业信心恢复的结果，也是前提条件。那么问题出在哪里？居民购房信心什么时候可以恢复？

张强心动却迟迟没有出手，主要有两个考虑：房价和资金。“现在这个环境房价肯定不可能大涨了，如果我是刚性需求肯定砸锅卖铁就先买了，但是现在有一个住着不着急，而且想换大房手上资金还不太够，只能再观望观望。”张强表示，房价低迷虽然是入手的好机会，但却恰恰不忍心卖掉手中的房子，没有办法回笼资金。加上疫情的影响，做调味品批发销售的张强明显感受到家庭收入下降，短期与妻子一边增加储蓄，一边减少支出。

但当前不同城市的矛盾各有不同。就在张强所在城市二手房开始逐渐回暖的时候，不少二线城市甚至一线城市的新房市场却比二手房市场火爆，甚至已经有开发商将此前首付6个月交齐的条件缩短至15天，相应折扣也取消了，但其中分化也较为明显。

来自苏州、杭州、成都，以及深圳、广州、北京等地的多位中介人士对记者表示，目前带看和成交量已经明显回升，但新房和二手房、楼盘与楼盘之间的分化较为明显。因为此前限售、限购等政策的限制，目前即使松绑，多数位于核心区域的房主也不愿低位出售。加上新房因为区位等原因往往价格更低、房贷更优惠、促销活动较多，二手房市场远比新房市场冷淡。

“新房限价导致与二手房倒挂不少，短期看是好事，但是政府放地、开发商拿地积极性可能就小了，好楼盘会越来越少，还有人担心长期下去建筑质量也会变差。”一位深圳房产中介人士对记者表示，目前深圳南山区、福田区等价格倒挂明显的热门楼盘秒光，但是其他东部区域的楼盘则卖得比较慢。

地产分析师杜昊旻认为，参考2014~2016年的宽松调控周期，政策落地后市场销售需要一定恢复时间，预计8月全国商品房销售额单月同比或将转正。据国金证券监测，6月4日~10日40个重点城市商品房成交合计407万平方米，周环比下降7%、同比下降46%，其中一线城市、三四线城市明显改善，二线城市环比回落；二手房市场上，17个重点城市普遍增长。

对于信贷需求，首席经济学家李超认为，预计随着各项宽信用工具落地、疫情形势向好，实体信贷需求进一步回暖，6月信贷增量大概率较5月进一步改善。但居民住房贷款修复速度相对较慢，预计5年LPR后续仍存在降低15BP的可能性。

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